★モーゲージ（住宅ローン）
「米国在住のご両親や親戚の方の名義でご購入をお考えですか」
借主／共同借主に関する米国住宅ローン融資規定；
借主／共同借主
• ソーシャルセキュリティー番号取得されている方
• クレジットヒストリーのある方
• グリーンカード／米国滞在許可のあるビザを取得されている方
• 米国での就業による所得又は何らかの所得（年金／リタイヤメント所得のある方
上記の借主／共同借主の条件を満たす方であれば、どの方でも米国で住宅ローン融資を受けることが可能です。
現在、日本在住でアメリカで所得が無いのだけど米国に在住されているご両親、ご親戚の方、友人の方の名義でご購入をお考えでいらっしゃる方も数多いかと思いますが、その場合にも融資に関しては問題ございません。
融資の一番重要な鍵となるのは借主／共同借主となる名義の方が住宅ローン規定に合うかどうかという審査が一番重要になります。 つまり借主／共同借主の方のクレジットスコアー／ヒストリーそして雇用•所得を基に返済能力があるかどうかということを審査しなければなりません。
２番目に重要と考えられることは、名義となる方が既に不動産を所有されているかどうか。 もし所有されている場合には、ご自宅ご購入をご利用頂けるかどうかの状況を判断しないといけません。
３番目に重要と考えられることは、名義となる方の所在地と不動産ご購入をお考えでいらっしゃる地区の位置関係です。 例えばネバダ州ラスベガスで不動産を御購入される場合、借主の方がカリフォルニアにお住まいの場合はセカンドホームご購入と見なされますので頭金もご購入金額の２０％必要になります。
ご購入はケースバイケースで判断しないといけませんので、ご質問等ございましたらご連絡下さい。
2-28-10
「クレジットヒストリーはクレジットスコアーよりも重要」
先月、ある方から「クレジットスコアーは680点あるし、銀行からプリアプルーバルレターがもらえたのに結局FHAローンが下りずに自宅購入ができなかった。」というお電話を頂きました。 そこでクレジットレポートを拝見させて頂いたところスコアーは本人がおっしゃる通り別に問題は無いのですが、ヒストリーが融資規定を満たしていないという事実が発覚しました。
クレジットスコアーに目を通すとスコアーは問題無し、2004年に破産申告も債務免除となっており問題無し、トレードライン(信頼口座 - クレジットカード、自動車返済支払、モルゲージ等)も数多くあり一見問題ないように見えたのですが、トレードラインに再度目を通すと、2004年に債務免除となった後のトレードラインの数が１つしか存在しないということが発覚。これが融資が下りなかった理由です。
この方については問題解決できた結果、債務免除後のトレードラインが融資規定を満たしていなくても融資を行う金融機関を見つけることができ現在、再度購入プロセスに入っています。最近、融資審査もかなり厳しくなっているのは事実ですが、このような融資が下りなかったという状況を避けるためにもモルゲージプリクオリファイ（融資規定に合うかどうかを審査する過程）の知識のあるローンエージェントにご相談されることをお勧めします。
今回のこのような事実を踏まえプリクオリファイをお考えの方は、下記のキーポイントをご参考にされてはどうでしょうか。
クレジットスコアー
FHA／VAローンの最低ラインは640点、コンベンショナルローンは740点
自己破産申告
過去に自己破産申告をした記録がクレジットレポートに残っていても融資可能。Bankruptcy discharge paperを必ずご用意下さい。
クレジットヒストリー
融資規定は最低12ヶ月間の支払歴のあるトレードラインが３つ必要です。これは借主、共同借主の方御両者共に同条件です。自己破産申告をされた方は、それ以前のトレードラインは支払実績としてご利用頂けないため債務免除となってから新しくトレードラインを３つ設けられることが必要になります。これらの新トレードラインが無いから融資が全く下りないという訳ではありませんが、審査はかなり厳しいですのでこのような状況の方はまずご相談下さい。
2-7-10
「5%台の貸付け金利で御購入または
リファイナンスを希望している方はお早めに！」
絶好の長期貸付け低金利チャンスが日々遠のいていることをご存知ですか？
金融機関は『低金利』をスローガンにマーケティングを行っていますが、実際には2009年度の平均金利4%台から比較すると2010年初春長期j金利は5%台へと日々上昇継続が見られます。
フレディマックによると１月７日週末日３０年固定金利は5.09%となり昨年１２月末週4.71%からの上昇となっています。 今後、金利が更に上昇していくであろうという見方をする専門家が多いようです。
貸付け金利上昇の陰には米国政府の金融緩和政策が終わりに近づいていることがあげられるのでしょうね。
連邦準備制度は2009年初春以来、長期貸付国際を自ら購入し、当座預金に充てることで金利上昇を 抑えていた訳ですがその政策も2010年３月末で終了となる予定となっていますので、ファイナンスの見直しをお考えの方はお早めに！
この低金利時期に低金利とホームバイヤータックスクレジットを利用してマイホーム購入を実現してみてはどうですか?
1-22-10
『2010年も2009年とほぼ同様傾向が期待される』
2009年を振り返ると、ファーストタイムホームバイヤーの方のご自宅御購入と FHA / VA ローンリファイナンスが、大多数を占める年となりました。
ご利用頂いたローンについては、 FHA / VA ローンが全融資数の8割を超え、30年固定が85%、15年固定が10%、変動金利5% となり、このような結果の背景には、ファーストタイムホームバイヤー税額控除、不動産相場下落、プラス長期固定低金利が考えられます。 この傾向は、 昨年同様2010年も続くと考えられますので、この機会に家計節約の第一歩となるファイナンス全体の見直しをされてみてはどうでしょうか？
『ご購入』
バイヤー税額控除延長 + 拡張
↓
ファーストタイムバイヤー
ご自宅買い替えご希望の方
セカンドホーム／投資物件
『FHA / VA ローン
リファイナンス』
毎月の返済額軽減！
30年固定 - 4%台後半
15年固定 - 4%台前半
(上記利息は年率ではございません)
『変動金融商品』
米国景気底打ちのニュースに伴い、短期金利引き上げ時期が話題になるようになりました。 今後の景気によっては2010年第4四半期頃から序所に金利が引き上げられる可能性も十分に考えられます。 変動金融商品をご利用の方は要注意！ご相談下さい。
『ファイナンス - 家計節約の第一歩』
クレジットレポート修正
クレジットカード等負債返済プラン
ファイナンス全般の見直し
01-06-2010
『FHAローン イコール(＝) ファーストタイムホームバイヤーローン ???????』
ハウジングバブル時代に頻繁に利用された100%ファイナンス、ステイテッドローン、ノードキュメントローン等数多くのコンベンショナルローンは今や GONE... GONE.... GONE......
現状はというとFHAローンが全融資数の8割以上を占めています。 その背景として、経済刺激策ファーストタイムホームバイヤータックスクレジットが切っ掛けとなり初めてご自宅をご購入される方の数が急上昇していることが一因として考えられますね。 FHAローン イコール (=) ファーストタイムホームバイヤーローンと思い込んでいらっしゃる方も数多くいらっしゃるようですが、実際にファーストタイムホームバイヤーの方しか利用できないのでしょうか？
『一体、誰がそんなことおっしゃったんですか？』と聞くと必ず、『最近家を買った友人が......職場の人が.....』がいう回答が帰ってきますが、友人や職場の人の情報を鵜呑みにしてはダメですよ。 実際には、FHAローンはお支払い頂く頭金の額がご購入価格の3.5%で融資が受けられるためファーストタイムホームバイヤー向きというのが本当でしょうね。
今回、オバマ政権の経済刺激策一環であるファーストタイムホームバイヤータックスクレジットの延長に伴い、ファーストタイムホームバイヤーでない方もタックスクレジット対象者になることを踏まえ、この機会に御自宅の買い替えを考えていらっしゃる数多くの方がFHA ローンをご利用されています。
ファイナンスは個人それぞれ異なりますので、まずは質問をまとめてモルゲージプロフェッショナルにご質問をされることをお勧めします。
12-14-09