★モーゲージ（住宅ローン）
「住宅ローン貸付金利下降に伴いリファイナンス殺到」
FHA 又は VAローンご利用の方はこの時期を逃さないように！
最近、急激に住宅ローン貸付金利が下降したこともあり、リファイナンスが殺到。
リファインナンス目的は月々の返済負担軽減が主ですが、その他30年固定から15年固定への返済期間短縮目的、日本で定年後のマンションを購入したいのでこちらでキャッシュアウトを行い購入資金調達される年配の方もいらっしゃいます。
しかし最近気になった例ですが、「ローンモディフィケーションを勧められ手数料を支払ったにも関わらず、その後何の連絡も無い」という相談の電話だったのですが、実際にお会いしてローン書類に目を通したところモディフィケーションの必要はなく、通常のリファイナンスを行う事ができることが判明、そこで急遽リファイナンスを行い月々の返済額を$300も下げることができました。 この方はラッキーな方でしょうね。 おそらくこのようなお客様は「自分はリファイナンスはできない」と思い込んでいらっしゃる方が殆どのケースですが、ご自身で判断するのではなく、モルゲージについてはご一報下さい。
借入金 $200,000 (6.125%) 30年固定の場合:
毎月の元金と利息返済額 $1,215
↓ ↓
これを現在のレートでリファイナンスすると
毎月の元金と利息返済額 $1,013
現在のレート（レートは毎日変動)は参考としてお考え下さい。
CONVENTIONAL 30年固定 4.5% (APR 4.686%)
FHA LOAN 30年固定 4.5% (APR 5.233%)
15年固定 3.75% (APR 4.069%)
8-16-10
「駆け込みバイヤータックスクレジット（税額控除）期限延長」
ファーストタイムホームバイヤー$8,000のタックスクレジットの期限は６月末となっているが、４月に契約に入った駆け込みバイヤーは、この期限に間に合うかどうか際どいところだが、不動産協会が4月30日までに契約に入った契約成立を9月末まで延長するよう上院議員に懇願。
一般の売買及び銀行所有物件の融資はタックスクレジット期限に間に合うようだが、ショートセールに関しては売手金融機関の承認が必要となり、通常この承認が下りるまでにかなりの時間がかかる。 おそらくショートセールについては期限延長とならない場合、タックスクレジットを受けられないバイヤーも数多く存在するであろう。
全米リアルター協会の統計では、55,000人から75,000人のバイヤーがタックスクレジットの期限に間に合わないであろうと予測していると同時に、タックスクレジット期限に間に合わない場合、契約取引中のキャンセルが数多く生じると予想される。
期限に間に合わない場合、取引をキャンセルするバイヤーが数多く出ると考えられたが、契約書にタックスクレジットを受けられない場合に備えての留意事項を契約書に明記していない場合、キャンセルが非常に困難となり手付金が戻ってこない可能性も十分に考えられると心配された。 しかし今回の期限延長でこれらの問題も一時救済となった。
7-13-10
「入金の文書化」
『ファイナンスに必要な額が口座に入っているのにどうして入金の確認をするの？』という質問が最近続きましたので、今回はこの『入金』について書いてみることにしました。
不動産ご購入またはリファインナンスに関わらず、住宅ローン申請の際に２ヶ月分のバンクステートメントを必ず提出して頂くことになっています。 勿論、必要な額が口座に入っているかどうかを確認する為に行われるプロセスの一つの理由なのですが、それ以上にどのような入金が行われているのかを確認するために行われているという事をご存知ですか？
給料の入金や税金の還付支払い等、出所のはっきりとした入金については問題ありませんが、高額のキャッシュまたはその他の入金がある場合、それがどのようなルートで入金されたのかを書類で証明する(書類の文書化)必要があります。
良くあるケースとしてレストランやカジノでお仕事をされている方の場合、チッップをまとめて入金されることが良くありますが、もしファイナンスをお考えであれば、前もってキャッシュを入金されそのキャッシュを口座に２ヶ月間寝かせたままの状態にし、その後の入金は控える事をお勧めします。
その他のケースとして日本からお金を融通される場合は、必ず銀行発行の海外送金依頼兼告知書を控えておくことをお勧めします。 入金の出所を文書で証明できない場合、そのバンクステートメントは資産証明としてご利用頂けない結果になりますが、、海外送金依頼兼告知書を控えておくことで、融通されたお金をギフトという形式で資産としてご利用頂く事が可能になります。
5-25-10
「意図的なディフォルト」「抵当割れ物件」「recourse state」「クレジットレポート」
不動産バブルピーク時に６０万ドルで購入した物件の現在の評価額がなんと３０万ドルとなり資産価値がないと判断し、意図的に返済滞納をしフォークロージャーまわはショートセールを試みる「意図的なディフォルト」数が上昇。 抵当割れした物件の支払いを引き続き行うよりも「ディフォルト（債務不履行）」を選ぶホームオーナーが増えているが、その際にホームオーナーにかかってくる個人的な財政責任について考慮する必要がある。
依存の状態としてはネバタ州は「recourse state」となっている為フォークロージャーまたはショートセールで生じた金融機関の損失額をホームオーナーに請求できるようなシステムが存在する。 数年後コレクションエージェンシーから請求を要求する書類が届く可能性も考えられる。
州法により多少違いはあるが、一般的に第一抵当権保有金融機関は判決似る債務確定までに６ヶ月しか期間がないが、第二抵当は６年そして１０年徴収を行うことが出来る。 フォークロージャーになった物件の第一抵当保有金融機関が差額徴収を理由に訴訟を起こしたケースはないようだが、ショートセールはフォークロージャーとは全く異なる。 ショートセールは単に抵当権から開放される契約であり根本的な負債義務からは解放されない。
現在に至るまでラスベガスはフォークロージャーになった物件の第一抵当保有金融機関が差額徴収を理由に訴訟を起こしたケースはないようだが、ショートセールはフォークロージャーとは異なる。 ショートセールは単に抵当権から開放される契約であり、根本的な差額の夫妻義務からは解放されない為、差額徴収を理由に金融機関が訴訟を起こすケースが考えられる。 昨年、Ｇｏｌｄｍａｎ Ｓａｃｈｓ Ｇｒｏｕｐ系列金融機関が５０件のラスベガスホームオーナーを相手取り訴訟を起こしている事実も確認されている。
差額は訴訟だけでなく税務義務も生じる。 ショートセールによる一時的義務免除はクレジット決済に充てたりリファイナンスにより増額したモルゲージには適応されない。 ショートセールやフォークロージャーなどを考える場合には弁護士、会計士などのプロフェッショナルに相談が必要と考えられる。
3-10
「米国在住のご両親や親戚の方の名義でご購入をお考えですか」
借主／共同借主に関する米国住宅ローン融資規定；
借主／共同借主
• ソーシャルセキュリティー番号取得されている方
• クレジットヒストリーのある方
• グリーンカード／米国滞在許可のあるビザを取得されている方
• 米国での就業による所得又は何らかの所得（年金／リタイヤメント所得のある方
上記の借主／共同借主の条件を満たす方であれば、どの方でも米国で住宅ローン融資を受けることが可能です。
現在、日本在住でアメリカで所得が無いのだけど米国に在住されているご両親、ご親戚の方、友人の方の名義でご購入をお考えでいらっしゃる方も数多いかと思いますが、その場合にも融資に関しては問題ございません。
融資の一番重要な鍵となるのは借主／共同借主となる名義の方が住宅ローン規定に合うかどうかという審査が一番重要になります。 つまり借主／共同借主の方のクレジットスコアー／ヒストリーそして雇用•所得を基に返済能力があるかどうかということを審査しなければなりません。
２番目に重要と考えられることは、名義となる方が既に不動産を所有されているかどうか。 もし所有されている場合には、ご自宅ご購入をご利用頂けるかどうかの状況を判断しないといけません。
３番目に重要と考えられることは、名義となる方の所在地と不動産ご購入をお考えでいらっしゃる地区の位置関係です。 例えばネバダ州ラスベガスで不動産を御購入される場合、借主の方がカリフォルニアにお住まいの場合はセカンドホームご購入と見なされますので頭金もご購入金額の２０％必要になります。
ご購入はケースバイケースで判断しないといけませんので、ご質問等ございましたらご連絡下さい。
2ー10
「クレジットヒストリーはクレジットスコアーよりも重要」
先月、ある方から「クレジットスコアーは680点あるし、銀行からプリアプルーバルレターがもらえたのに結局FHAローンが下りずに自宅購入ができなかった。」というお電話を頂きました。 そこでクレジットレポートを拝見させて頂いたところスコアーは本人がおっしゃる通り別に問題は無いのですが、ヒストリーが融資規定を満たしていないという事実が発覚しました。
クレジットスコアーに目を通すとスコアーは問題無し、2004年に破産申告も債務免除となっており問題無し、トレードライン(信頼口座 - クレジットカード、自動車返済支払、モルゲージ等)も数多くあり一見問題ないように見えたのですが、トレードラインに再度目を通すと、2004年に債務免除となった後のトレードラインの数が１つしか存在しないということが発覚。これが融資が下りなかった理由です。
この方については問題解決できた結果、債務免除後のトレードラインが融資規定を満たしていなくても融資を行う金融機関を見つけることができ現在、再度購入プロセスに入っています。最近、融資審査もかなり厳しくなっているのは事実ですが、このような融資が下りなかったという状況を避けるためにもモルゲージプリクオリファイ（融資規定に合うかどうかを審査する過程）の知識のあるローンエージェントにご相談されることをお勧めします。
今回のこのような事実を踏まえプリクオリファイをお考えの方は、下記のキーポイントをご参考にされてはどうでしょうか。
クレジットスコアー
FHA／VAローンの最低ラインは640点、コンベンショナルローンは740点
自己破産申告
過去に自己破産申告をした記録がクレジットレポートに残っていても融資可能。Bankruptcy discharge paperを必ずご用意下さい。
クレジットヒストリー
融資規定は最低12ヶ月間の支払歴のあるトレードラインが３つ必要です。これは借主、共同借主の方御両者共に同条件です。自己破産申告をされた方は、それ以前のトレードラインは支払実績としてご利用頂けないため債務免除となってから新しくトレードラインを３つ設けられることが必要になります。これらの新トレードラインが無いから融資が全く下りないという訳ではありませんが、審査はかなり厳しいですのでこのような状況の方はまずご相談下さい。
2-10
『FHAローン イコール(＝) ファーストタイムホームバイヤーローン ???????』
ハウジングバブル時代に頻繁に利用された100%ファイナンス、ステイテッドローン、ノードキュメントローン等数多くのコンベンショナルローンは今や GONE... GONE.... GONE......
現状はというとFHAローンが全融資数の8割以上を占めています。 その背景として、経済刺激策ファーストタイムホームバイヤータックスクレジットが切っ掛けとなり初めてご自宅をご購入される方の数が急上昇していることが一因として考えられますね。 FHAローン イコール (=) ファーストタイムホームバイヤーローンと思い込んでいらっしゃる方も数多くいらっしゃるようですが、実際にファーストタイムホームバイヤーの方しか利用できないのでしょうか？
『一体、誰がそんなことおっしゃったんですか？』と聞くと必ず、『最近家を買った友人が......職場の人が.....』がいう回答が帰ってきますが、友人や職場の人の情報を鵜呑みにしてはダメですよ。 実際には、FHAローンはお支払い頂く頭金の額がご購入価格の3.5%で融資が受けられるためファーストタイムホームバイヤー向きというのが本当でしょうね。
今回、オバマ政権の経済刺激策一環であるファーストタイムホームバイヤータックスクレジットの延長に伴い、ファーストタイムホームバイヤーでない方もタックスクレジット対象者になることを踏まえ、この機会に御自宅の買い替えを考えていらっしゃる数多くの方がFHA ローンをご利用されています。
ファイナンスは個人それぞれ異なりますので、まずは質問をまとめてモルゲージプロフェッショナルにご質問をされることをお勧めします。
12-09