わかりやすいラスベガスの不動産
「クレジットスコアー」
クレジットスコアー(CS)? 日本では馴染みが薄いこの言葉は、米国では重要性な意味を持ちます。 住宅ローン、カーローン、家電品等々、色々有りますが、CSにより、ローン金利も変わり、最悪ローン不可の場合もあります。 ローンのみならず、最近雇用者の多くは、CSとCH(クレジットヒストリー)を採用の重要ポイントにつかっております。
今回も不動産的視点より、SS（ショートセイル）, フォークロジャー（抵当権没収）, BK（自己破産）を見てみます。
先ずSS 売却額より負債残額の方が多い、担保割れでの売却。 債権銀行に差額分を帳消しにして貰う方法です。 “支払いは一度も遅れずに売り切った。 従って自分のクCSは無傷”、と思われている方、がっかりですが、クレジット調査機関にはちゃんと、Partial payment(支払い不足決済)の記録が載り、減点になります。
物件没収になりますと、そのまま記録に残り、SSより影響は大きくなります。 個人自己破産には、全ての負債を帳消しにするChapter7と、数年掛けて返済するChapter13が有ります。 C7の場合で“影響がなくなるまで”10年、C13の場合は7年程掛かると言われております。
上のどれかが起こりますと、CSは確実に下がります。 下がり方は一律ではなく人により違うのです。 元々スコアーの余り良くない方は、下がりは少なく、優良CSを持っている方は、より大きく下がります。
例） 支払い遅れ30日: 40-110points 90日: 70-135points 没収/SS: 85-160points 自己破産: 130-240points (参考値) 全て現金購入の方々には、CHが無い為CSも出てきません。 そうなりますとCC(credit card)も取得に時間が掛かります。 カード社会の米国、郷に入れば郷に従うでは有りませんが、3~5枚持ちきっちり支払っていくと、CSが向上いたします。 詳細は必ず専門家に確認されたし。 You can do it. I can help. by Hal Yamamoto
8-21-10
「カジノホテルプロジェクト」
カジノホテルプロジェクトは、CityCenterで全て完了、と思われますが実はまだあるのです。
スクラップされた計画は外しますと、ファウンテンブルーとコスモポリタンです。 サーカスサーカスの近くにある、ブルーの半完成のまま工事が止まっているホテル。 持ち主が破産し裁判所により投資家に売却されました（破格の価格で現金買い）。 完成予定は、まだ明らかになっておりません。
コスモポリタンも似ており、オリジナルオーナーの債務不履行により、貸し手銀行（ドイツ銀行）が没収し銀行の後押しで工事が進んでいます。 こちらは完成予定が来ては伸び、来ては伸びしておりましたが、漸く12月にオープンの発表をしております。
高級カジノホテルのふれ込みで一泊$300からと発表があります。 高いのか妥当なのかは私にはピント来ませんが。 既にオープンしている有名な新規コンドカジノホテルに於いても、売れたのが1/4~ 1/3程度で、もっと下げて売りたいのは山々でしょうが、既存のオーナーからの訴訟や、仮に価格調整返金をしたのはいいが、そのお金だけ持ってローンの支払いを止め没収にされる可能性もあり（そうなると益々価格が下がる）、現在は現状維持の持久戦と言ったところです。
大規模ホテルコンドでも庶民派住宅でも、価格の差こそ有れ問題点は同じですね。 気持ちが守りになっている時は、大きなバリューを感じませんと人々は買いません。 ホテルコンドでも銀行物件など価格が当初の1/3程度（時にはそれ以下）になった物件は直ぐに売れてます。 Knowledge is Power by Hal Yamamoto
7-27-10
「最近売れているものは？」
最近特に売れている、脚光を浴びているものは？
当たり前ですが、特売セール品。 食料品、衣服、薬ジャンルは問わず。 ブランド品でなくても安ければゾロ製品の方が売れる。 お得感の高いバフェイ、特にローカル特別価格の有るレストラン。ポーンショップ（質屋）、ダウンタウンのとある質屋には行列が出来ていました。
更にはやっているのは、専門学校。 採用難の時にはどこでも有る傾向として、新しい技能技術を身につけるべく生徒が増えている。 また履歴書書き講座なるものも盛況と聴きます。
早いもので今年も半年が終わり、後半に入りました。 購入者タックスクレジットも終わり、スローになるかと思われましたが、不動産市場も前述と全く同じで、ヴァリュー物件には複数のオファーが入り、取り合い状態は変わっておりません。 トータルで見て（物件状態、場所、価格など総合して）バリューが低いと思われる物件は、無視され、“適正価格”になるまで売れないのが現状です。
このデフレ気味（価格が下がる傾向）の時には何をすべきか？ 明らかですよね。 Long term durable goods(長期に渡り使用する資材)を購入する事です。 個人レベルではその最たる例が不動産購入かと思います。
You can do it. I can help
by Hal Yamamoto 6-23-10
「ショートセール第二弾」
まずはお浚い。 担保割れ物件にて、債権銀行に売却後のマイナス差額分を帳消しにして貰い、売却するものです。 名前はショートですが、売却にいたるまでの時間は、ロ～ングです。 それは債権銀行の承認を取るのに、大変時間が掛かるからです。
ここで注意点特集：
１．先ず時間がなが～く掛かる。 (±5ヶ月. 1年掛かったケース有り)
2. 契約後（エスクロー入り後）でも必ずしも買えるとは限らない。 時々、没収されてしまう場合があります。そんな馬鹿な！と叫びたくなりますが、大きな組織である銀行では起こるのです。
３．オーナーがローン払えない程ですから当然ですが、修理の無いAS-ISでの購入です。 一般的にはREO(没収物件)より状態は良い傾向にあります。 オーナーさんがまだ住んでいる場合も多く有ります。その場合時々起こっている、家電品の盗難が殆ど無い。 盗難？何のこと、と思われると思いますがVacant(空き家)で長い間市場に出ておりますと、家電品等が盗まれるケースがあります。
（実は最近も有り）新築で経験したケースとして、エアコンの屋外ユニットが盗まれたケースがあります。不景気になりますと、この手のこそ泥が増えますの御用心。勿論お金の無い売り手は、何もしませんね。
これからは、REOsよりSSs(Short sales)の方が増えていくでしょう。 銀行サイドも、没収するよりSSで売らせた方が損が少ない事に気づいたからでしょう。
そうなりますと、REOsは減ることになります。 不動産価格が底値を打ち始めているのは、この様にデータでも明らかです。 Knowledge is Power. You can do it. I can help.
by Hal Yamamoto
5-25-10
「不動産市場の動向」
今回から不動産コラム執筆に加わりました山本ハルで御座います。ベガス地方紙及び、私のホームペイジなどで御存知の方もおられるかも知れませんが、よろしくお願いいたします。
常に皆様に少しでもお役に立てればとの視点から書いております。 時々、“ハルさんの話は堅い”、とコメントお受けしますが、“プライベイトはとても面白おじさん“ですが、役に立つ情報の観点から書いておりますので、その点、大目に見て下さると助かります。
4月まではタックスクレジットの関係も有り、バリュー物件はあっという間に契約入りしました。 特に銀行物と、投資家フリップ物件にその傾向が顕著です。
最近は価値の高いショートセイルにも、活発にオファーが入ってきています。 漸く金融機関が、没収するよりショートセイルで売らせたった方が、徳であることを認識してきている事と、またまた政府絡みの応援で売り手（現在のオーナー）、及び銀行に雇われた売却機関に対し、援助金が出るようになったのも、ショートセイルの成功率及びバイヤー注目度が上がっている一員かもしれません。
不動産市場では、今後ショートセイルの方がREO(収物件)を上回るのは確実と予想されています。 しかしこれらの物件は、一般の物件とは違う重要な点が幾つもあります。 その辺お話して行きたいと思います。
今回は、は自己紹介を兼ねて、手短に失礼致します。 Knowlege is Power. You can do it. I can help.
by Hal Yamamoto 4-28-10
「ネバタ・フォークロージャーヘルプ！」
Nevada Foreclosure Help!
政府のフォークロージャーヘルプ・プログラム・ネバタ版が、改訂を重ね、まとめられました。
http://foreclosurehelp.nv.gov
まず、毎月の支払いに問題が出てきたら、住宅ローンを借りている銀行に、正直に対応策を話し合うのが、先決です。 もし、うまく行かないようであれば、政府の指定した、カウンセリングサービス （リスト参照 http://foreclosurehelp.nv.gov/docs/HousingCounselors.pdf ）に相談となります。
（＊＊カウンセリングの詐欺会社が、いくつもありますので、気をつけてください。）
必要な書類は、毎月の住宅ローンのステイトメント、ＴＡＸリターン、給料明細、銀行口座のステイトメント、公共費、保険、医療費の請求書などですが、状況により、必要書類が異なることがありますので、必ず、再度、確認して下さい。
住宅ローンの銀行、借り手の状況、家の評価額、借入金、その他の債務などにより、プロセスは変ってきます。
フォクロージャー・オプション
銀行との連絡の仕方
フォークロージャーになったら
Ｑ＆Ａ
など、いろいろな状況に合わせて、分かりやすく説明してあります。
http://foreclosurehelp.nv.gov/
by Sayuri Sugitani 4-6-10
「不動産売買ーベーシックへ」
ラスベガスの不動産バブルも終止符を打ちましたが、まだまだ、不動産所有をバブル時のように短期的に考えている方が多いのが現状です。 今年は、不動産に対する考え方を、もう一度、ベーシックへと考え直す時期がやってきたように思います。 
＜ご自宅を買われる方＞ 2010年、今年こそ、家を買おうと決意された方もいらっしゃるのではないかと思います。
今年も引き続き、買い手市場となり、初めて家を買われる方、過去８年のうち５年以上、自宅を持っていた方が４月末までに契約に入って自宅用に購入する場合、政府から補助金が出ます。（高額所得者には該当しない場合があるので、ご自身の会計士さんに確認して下さい）。
今、家を買う場合、一番大切なことは、住宅ローンが組めるかどうかです。 「以前はまったく問題がありませんでしたから、、、」と言われる方が多いのですが、１００年に一度の金融危機で、銀行も倒産してしまう状況です。 ローンの審査が厳しくなるわけです。 ですから、まずはじめに、ローンが組めるかどうか、プリクオリファイ（審査）をして頂いています。
そして、ローンがＯＫなら、ご希望に応じて家探しがはじまります。 家が決まったあと、銀行所有物件なら、少なくとも、手続きが終るのに２ヶ月はかかります。 その間、家のインスペクション（検査）、家の権利書の審査、ローンの手続き、直しが必要であれば、その交渉と続きます。 もともと不動産手続きは分かりづらいと言われています。一生のうち一番高い買い物が不動産です。いろいろな質問にも答えられるリアルターを選ぶ事も大切だと思います。
＜投資家の方＞ 現在、ラスベガスで取引されているディールの４０％がキャッシュバイヤーです。 引き続き、人気のエリアでは、物件待ちの所もあります。 セカンドハウス、レンタルハウス用のローンも審査が厳しくなっています。 現金以外で買われる場合は、必ず、プリクオリファイが必要となります。 以前とは全く違う審査基準が適用されています。
不動産投資は、長期的なものです。 その間、維持できるかどうか、よくプランされ、ご予算を設定されることをお勧め致します。
by Sayuri Sugitani 1-10